不動産業界に入る前に知りたい賃貸仲介の仕組みと売買仲介の仕組み

家2

 

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こんにちは!tomatoです。

不動産、リフォームの会社を中心に営業を15年以上経験しています。

 

この記事を見る人は、

  • 不動産業界に入ろうと思っている人
  • 賃貸仲介と売買仲介の違いを知りたい

という人だと思います。

 

はじめてこの業界に足を踏み入れようとしている人に人気なのは、

「賃貸仲介」と「売買仲介です。

もちろん他にも、

「不動産管理」「建売住宅販売」「投資営業」etc…

と、いろいろあります。

採用されるまでのハードルがそんなに高くないということもあり、

未経験の人の多くは、

「賃貸仲介営業」もしくは「売買仲介営業」を選ばれることが多いです。

今回はこの2つの仕事内容を紹介しますので、

どちらを選んでいいのか迷っている方は、参考にして下さい!

 

この記事を見て分かること

  • 賃貸仲介と売買仲介の業務内容

賃貸仲介営業の業務内容

家族

ややこしくならないように、仲介、管理、客付、元付、で分けてます

借り主と大家さん(貸し主)とで、

成約させるまでが仕事です。

賃貸仲介と言っても、借り手側との仲介と、

貸し手側との仲介とで仕事の内容が変わってきます。

借り主と貸し主の間に、仲介が一人、

または一社の場合がありますが、

それだと業務が多くて大変なので、

基本的には借り主側に一人、または一社(仲介会社)、

借り主側にも一人、または一社(管理会社)というのが一般的です。

借り主と仲介(仲介会社)

まずは、借り主候補を探すところから始めます。

探すと言っても訪問販売などとは違って、

チラシやネットで宣伝して、問い合わせがあった人、

看板や店舗のガラス窓の広告を見てきた人に対応する、

いわゆる反響営業になります。

なので、店舗の場所は人が集まる駅前などが多いです。

 

借り主から問い合わせがあった物件、

または、条件に合った物件を内見(内覧)して、

その物件で決まった場合、契約までの手続きを始めて、

成約させるまでが一連の流れです。

そこで初めて仲介手数料が発生して、

会社の売り上げになります。

 

仲介手数料は借り主から出ることになります。

手数料の上限は、家賃一か月分です。

また、物件によっては、貸し主もしくは管理会社から広告費が出るものもあります。

ただ、締結しなかった場合は、

どれだけ労力をかけていたとしても、

売り上げは一円にもなりません。

貸し主と仲介(管理会社)

貸し主である、大家さんを探します。

ただし、地元に根差していたり、

自社物件だったりが主なため、

もちろん随時募集はかけていますが、

不特定な貸し主を探しまわったりすることはそんなにありません。

そのため、店舗の場所は意外とどこでも構わないです。

 

貸し主から物件の管理を委託され、

その手数料で、収入を得ています。

報酬は、会社によって違いがありますが、

取り扱っている物件の家賃のだいたい5%程度です。

成約させた場合、貸し主から、

広告費が出る場合もあります。

(だいたい礼金からなので、元をたどれば借り主です)

貸し主から委託された業務の中に、

入居者の募集(媒介契約)もあるのですが、

それは仲介会社に一任してます。

一任するからには、詳細をしっかり伝えるために、

物件を査定します。

ただ、契約が完了する前の、

重要事項説明(重説)を借り主に説明するのは、

管理会社が行います

 

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売買仲介営業の業務内容

部屋の中

買い主とオーナー(売り主)とで、成約させるまでが仕事です。

こちらも内容が2つに分かれていて、

買い手側との仲介が客付会社、

売り手側との仲介が元付会社となります。

一つの会社で客付、元付、両方受け持つところもあります。

買い主と仲介(客付会社)

商材の金額が全く違うので、

当たり前と言えば当たり前ですが、

賃貸に比べて、反響率はかなり低いです。

 

チラシ配り、ネット掲載作業は賃貸と変わりはないですが、

これだけで済むのは大手くらいで、

中小の会社では、電話で買い主候補を探します。

 

さらに、会社によっては、

直接自宅へ訪問して勧誘しなければならないところもあります。

 

賃貸でもテレアポはありますが、

基本的には一度は問い合わせがあった

見込み客(追客)だけに電話をするのに対して

売買の場合は、全く面識も何もない不特定多数の人に電話をするので、

かなり根気のいる作業になります

契約書の作成も、もちろんありますが、

金額が大きい分、ローンの審査や申し込みなど、

賃貸より確実に業務が多いです。

ただし、その分報酬は大きく、手数料は3%+6万です。

売り主と仲介(元付会社)

こちらはそもそも大手でなければ、物件を取り扱うことも難しいです。

業務は、チラシ、ネットで売却依頼を受けて、

査定、媒介契約書作成と、

ここまでは賃貸とあまり変わりませんが、

指定流通機構(通称、レインズ)に物件の登録をしないといけません。

レインズとは一言でいうと、

売却(貸付)依頼を受けた物件を

買い主(借り主)からすぐに見つけてもらえるようなシステムがある

国土交通大臣が指定した機関です

この機関ができることになった理由は、

売却物件を、大手の会社が取り扱うことが多く、

そのため元付から客付まで、

大手の会社が独占していたという問題が過去に起きたための

対策だったと言われています。

そのあとは、賃貸と一緒で、締結した後に、

レインズに成約の登録をして完了します。

 

元付も報酬は、3%+6万です。

 

まとめ

家2

売買仲介営業は、圧倒的に業務も多く大変です。

ノルマも当然厳しいですし、

成績が悪ければ、上司からの圧力も厳しいでしょう。

反響が少なければ、ひたすら広告を作ったり、

電話を掛けたりの作業なので、自分との戦いと言えます。

ただし、結果さえ出せるようになっていれば、

年収1,000万円は軽く超えてきます。

 

逆に賃貸仲介営業は、売買に比べて業務の数は少なく、

ノルマもそんなに厳しくないので、

いくらか気楽に仕事ができそうです。

広告もやればやるほど、反響率が上がり、

目に見えてわかるので、やりがいが湧きやすいです。

そして、問い合わせが多いと、

勝手に営業力も鍛えられていきます。

ただし、年収は300万~600万と、

売買とは、かなりの差があります。

ここは、両方共通ですが、

定時に就業することは、あまりないと思います。

さらに、営業なので、基本的に残業手当はつきません。

 

つまり、厳しいですが、

自分の可能性に賭けてより大きな金額を目指せる

ハイリスクハイリターンの売買か

お金はそこまで必要ないから、

余裕をもって仕事ができるローリスクローリターンの賃貸か

いうことになります。

ただ、賃貸もフルコミッション(完全歩合制)なら

、年収が1,000万円以上になる営業マンがいます。

完全歩合制なので、成績がなければ、

給料も0なので、結局ハイリスクハイリターンになります。

 

不動産の仲介営業は、採用率は高いです。

でも、その分離職率も高いです。

1カ月も持たなくて辞めてしまう人がたくさんいます。

不動産仲介営業は、年齢性別学歴関係なく、

結果で評価される職種です。

確かに大変ですが、

そこにやりがいを見いだせることができる方には、

ぜひおすすめなお仕事です

 

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